Desde que el pasado 14 de marzo se decretara el Estado de Alarma por parte del Gobierno, sois muchos los que nos preguntáis si se mantiene o no la obligación de hacer frente al pago de las rentas de los locales arrendados.
Pues bien, para tratar de aclarar todas esas dudas y conocer un poco mejor los significados de los distintos conceptos jurídicos que todos estamos escuchando estos días, van dirigidas las siguientes líneas, que esperamos os sean de utilidad.
¿Puedo dejar de pagar el alquiler basándome en que el Gobierno me ha obligado a cerrar mi establecimiento? ¿Puedo alegar fuerza mayor?
«La fuerza mayor» imposibilita de manera absoluta el cumplimiento y ejecución de las obligaciones contractuales, pero lo primero que debemos tener claro es que legalmente, el concepto de fuerza mayor, sólo está previsto para las obligaciones de hacer o de dar, no siendo aplicable a las deudas pecuniarias. Dicho de otro modo, en los contratos de arrendamiento, salvo que las partes hayan pactado otra cosa, el cierre del establecimiento arrendado no exonera al arrendatario de sus obligaciones de pago con el arrendador, ya que el contrato sigue en vigor y puede ejecutarse, no se ve afectado por el cierre (no debemos olvidar que el arrendatario continúa con la posesión, uso y disfrute del local arrendado). Lo que se verá afectado, serán los ingresos del arrendatario, pero lo que las autoridades han prohibido no es la posesión y ocupación del local sino su apertura al público.
¿Qué puedo hacer entonces?
Desde ADDI ABOGADOS entendemos necesario abordar estas situaciones basándonos en dos principios generales del Derecho Civil: el principio de autonomía de la voluntad y el «rebus sic stantibus» (o alteración sobrevenida de las circunstancias).
En base a ambos principios y al sentido común deberemos, en primer lugar, leer el contrato de arrendamiento firmado en su momento y, una vez comprobado que no contiene ninguna cláusula específica que nos permita dejar de pagar la renta por causas extraordinarias, deberíamos ponernos en contacto con el propietario del local para tratar de alcanzar una solución consensuada al problema. No olvidando además que es un problema generalizado y que a todos nos afecta.
El principio de autonomía de la voluntad supone dar prioridad a lo que las partes mutuamente acuerden entre sí, pudiendo pactar en cada momento aquello que mejor se adapte a las necesidades e intereses de ambas partes.
Por su parte, la cláusula «rebus sic stantibus» tiene por finalidad, en principio, la modificación del contrato encaminada a compensar el desequilibrio de las prestaciones causado por dicha alteración sobrevenida. Para su aplicación, han de cumplirse una serie de requisitos, pero en la actual situación derivada de la crisis sanitaria sufrida con motivo de la expansión del virus COVID-19 en prácticamente la mayoría de los casos estaría más que justificado su cumplimiento.
Si sumamos ambos principios, concluimos que la modificación de los contratos de arrendamiento para adaptarlos temporalmente a las nuevas circunstancias excepcionales que nos está tocando vivir es, sin duda, la mejor de las soluciones.
¿Y qué podemos pactar?
Lo que las partes de común acuerdo quieran, siempre que no sea contrario a la ley, a la moral ni al orden público. A título meramente enunciativo, las partes podrían acordar:
– La suspensión del pago de la renta durante el período de estado de alarma (en favor del arrendatario) y actualizar la renta referenciándola a un IPC incrementado en varios puntos porcentuales (como contrapartida para el arrendador)
– Una rebaja en el importe mensual de la renta (en favor del arrendatario) y alargar la duración inicial del Contrato pactada (como garantía para el arrendador)
Estas opciones no son más que meros ejemplos; sois vosotros quiénes mejor conocéis vuestra actividad, vuestro sector y sobre todo, vuestras necesidades para poder negociar y pactar con el propietario aquello que mejor se adapte a las actuales circunstancias.
A día de hoy no existen soluciones jurídicas de aplicación unilateral directa, por lo que nuestro consejo es apelar a la buena fe, a la ética y, sobre todo, al sentido común de las partes, porque estamos ante una situación social y económica excepcional que requiere una especial sensibilidad por todas y cada una de las partes a la hora de afrontar sus problemas.
Un cordial saludo y mucho ánimo a tod@s!
